Як за мурованою стіною
Улюбленою економічною грою англомовного світу є гра з нерухомістю. Жодна інша сфера фінансового життя так не зачаровує звичайних обивателів. Жодні інші рішення про розміщення активів не викликали так багато обговорень під час святкових обідів.
Ринок нерухомості є унікальним. Кожна доросла людина, незалежно від того, наскільки вона економічно неграмотна, має власну думку щодо майбутніх перспектив цього ринку. Навіть дітей, ще задовго до того, як у них з’являться власні гроші, навчають, як іти вгору майновою драбиною.
А навчаємо ми їх цьому, буквально пропонуючи зіграти в гру з нерухомістю. Гру, яку ми сьогодні знаємо під назвою «Монополія», у 1903 р. вигадала американка на ім’я Елізабет (Ліззі) Філіпс, віддана послідовниця радикального економіста Генрі Джорджа.
Вона мріяла про утопічний світ, у якому існуватиме єдиний податок — земельний. Початковою метою гри було викрити несправедливість соціальної системи, де значна меншість землевласників має зиск із рент, отриманих від орендарів. Ця гра-предтеча «Монополії» оригінально звалася «Гра в землевласника», але вже тоді мала низку знайомих нам рис — видовжена прямокутна доріжка, кут «До в’язниці», але вона виявилася надто складною і дидактичною, щоб привабити пересічного гравця.
Насправді серед перших поціновувачів цієї гри була пара ексцентричних університетських професорів — Скот Нирінґ із Вартонського університету і Ґай Таґвелл — із Колумбійського, які адаптували її для використання у навчальному процесі.
Комерційний потенціал гри зумів розгледіти безробітний інженер-водопровідник на ім’я Чарльз Дерроу, після того як друзі показали йому версію гри, адаптованої під вулиці Атлантик-Сіті, приморського курорту в штаті Нью-Джерсі.
Дерроу змінив дизайн гральної дошки, тож тепер кожен квадратик перетинала яскрава стрічка з назвою вулиці, а також вручну вирізав фігурки будиночків і готелів, які гравці могли побудувати на придбаних ділянках. Дерроу мав вправні руки (за вісім годин він міг повністю виготовити одну гру), а до того ж і комерційну жилку, тож зміг умовити філадельфійський універмаг Джона Вонамейкера й іграшковий магазин Ф. А. О. Шварца придбати його гру до різдвяного сезону 1934 р.
Невдовзі він уже продавав більше, ніж міг зробити самотужки. Компанія-виробник настільних ігор «Паркер бразерз» (яка свого часу відмовилась виготовляти «Гру в землевласника») у 1935 р. викупила в нього гру.
Здавалося б, Велика депресія була непідходящим часом, щоб запускати виробництво гри, яка на сьогодні перетворилася на гру майбутніх власників нерухомості. Але ймовірно, ті різнокольорові іграшкові гроші були тим, чим приваблювала «Монополія».
«Як можна здогадатися з назви гри», — анонсували «Паркер бразерз» у квітні 1935 р.: гравці мають справу з нерухомістю, залізницями і місцями публічного використання, намагаючись здобути монополію на якусь власність, із тим, щоб отримувати орендну плату з інших гравців. Дух захоплює, коли маєте справу з такими знайомими проблемами, як іпотека, податки, фонд взаємодопомоги, опціони, орендна плата, відсоткові ставки, занедбана нерухомість, готелі, багатоквартирні будинки, енергетичні компанії та інші операції, для яких ми надаємо купу грошей».
Гра мала неймовірний попит. На кінець 1935 р. було продано 250 тис. коробок. Уже за чотири роки свої версії гри створили в Британії (тут компанія Waddington’s створила лондонську версію — першу, у яку мені довелося грати), Франції, Німеччині, Італії та Австрії — хоча фашистські уряди мали, щонайменше, неоднозначне ставлення до цієї гри з її неприховано апологетичним ставленням до капіталізму.
На час Другої світової війни гра була настільки популярна, що британська розвідка могла використовувати коробки з-під «Монополії», котрі розповсюджував Червоний Хрест, для підпільного передавання британським військовополоненим у німецьких таборах наборів для втечі, які містили мапи та справжні європейські гроші.
Безробітні американці й полонені британці полюбляли грати в «Монополію» з однієї причини: навіть коли за вікном важкі часи, граючи в «Монополію», ви можете помріяти про те, як скуповуєте цілі вулиці.
Гра навчає нас — і це повністю суперечить оригінальному задуму винахідниці гри, — що мати нерухомість — це мудро. Що її у вас більше, то більше грошей ви заробляєте.
Загальновизнаною істиною, особливо в англомовному світі, стало те, що найвигідніше інвестувати в цеглу і будівельний розчин.
Є англійський вислів «безпечний як дім» — він пояснить вам усе, що потрібно знати, щоб зрозуміти, чому люди по всьому світу прагнуть стати власниками житла.
Але у світі фінансів ця фраза має іще конкретніше значення. Вона означає, що найбезпечніше позичати гроші людям із нерухомістю. Чому? А тому, що в разі, коли вони не зможуть погасити позику, ви просто відберете в них житло. Навіть якщо вони втечуть, дім залишиться на місці. Не дарма ж земля і будинки в деяких мовах звуться «нерухомим» майном.
Тож невипадково, що головним джерелом фінансування бізнесменів-початківців у США є позика під заставу житла. Відповідно фінансові інституції чимдалі — то більш охоче давали позики тим, хто бажає придбати власне житло.
Від 1959 р. сукупний непогашений іпотечний борг у США зріс у 25 разів. На кінець 2006 р. американці — власники нерухомості заборгували суму, що дорівнює 99% ВВП країни, для порівняння — 50 років тому цей борг складав лише 38%. Цей сплеск позик допоміг профінансувати інвестиційний бум на ринку нерухомості, який у 2005 р. сягнув піку за останні п’ятдесят років.
На даний момент складається враження, що нова забудова не встигає за зростанням попиту. У першій половині 2005 р. ВВП майже половиною свого збільшення завдячував житловому будівництву.
В англомовному світі пристрасть до нерухомості також лягла в основу політичного експерименту: створення перших у світі демократій, які справді спиралися на домовласників, адже тут 65–83% домогосподарств є власниками житла, у якому мешкають. Іншими словами, більшість виборців є власниками нерухомості.
Дехто каже, що цілий світ має наслідувати цю модель. Насправді останніми роками вона досить швидко поширювалася, і ціни на житло злетіли не лише в англомовному світі (Австралії, Британії, Ірландії, Канаді та США), але також в Індії, Італії, Іспанії, Китаї, Південній Кореї, Росії та Франції.
У 2006 р. інфляція номінальної ціни на нерухомість перевищила 10% у 8 з 18 країн-членів Організації економічної співпраці й розвитку. Фактично бульбашка на ринку нерухомості США між 2000 і 2007 рр. не була чимось унікальним: у Нідерландах і Норвегії ціни на нерухомість зросли ще більше.
Але чи нерухомість справді дає відчуття захищеності, як за мурованою стіною? Чи гра з нерухомістю більше нагадує гру в картковий будиночок?
Аристократи — власники нерухомості
Володіння власною нерухомістю вважається чимось винятковим хіба що в найбідніших районах Британії та США, як от східний район Ґлазґо чи Іст-сайд у Детройті. Проте впродовж більшої частини історії володіння нерухомістю було винятково привілеєм аристократичних еліт.
Маєтки разом із пишними титулами і політичними привілеями передавалися у спадок від батька до сина. Решта людей були звичайними орендарями, що сплачували ренту землевласникам. Навіть право голосу на виборах початково було виключно функцією власників нерухомості. До 1832 р. в сільській місцевості Англії, згідно зі статутом, виданим ще у ХV ст., брати участь у виборах мали право лише чоловіки, які володіли нерухомим майном, яке щорічно у певному графстві давало прибуток щонайменше в 40 шилінґів. А таких в Англії та Веллсі було щонайбільше 435 тис., більшість із яких тонкими нитками патронажу були прив’язані до найбагатших землевласників.
У парламенті на початку ХІХ ст. із 514 членів Палати общин, які представляли Англію і Веллс, майже 370 були обрані завдяки покровительству близько 180 землевласників. Понад одна п’ята членів Парламенту були синами перів.
У певному розумінні, відтоді у Британії мало що змінилося. Близько 40 млн акрів із 60 млн належать 189 тис. родин. Третім у списку найзаможніших людей Великої Британії залишається герцог Вестмінстерський, який володіє активами приблизно на 7 млрд фунтів; ще у списку 50 найбагатших людей країни є граф Кадоґан (2,6 млрд фунтів) і баронеса Говард де Вальден (1,6 млрд фунтів).
Різниця полягає в тому, що аристократія вже не має монополії на участь у політичному житті. Останній прем’єр-міністр, виходець з аристократичних кіл, — Алек Дуґлас-Г’юм, XIV граф Г’юм, який залишив цю посаду в 1964 р. (на виборах його переміг, як він казав, «чотирнадцятий пан Вілсон»).
Насправді завдяки реформі Палати лордів, традиція передавати перство у спадок нарешті пішла в минуле, як пройдений етап британської парламентської системи.
Існує багато пояснень занепаду аристократії як політичної сили. Утім, в основі всіх пояснень лежать фінансові причини. Аж до 1830-х рр. доля всміхалася еліті, яка складалася з близько 30 родин, щорічний дохід із земель яких перевищував 60 тис. фунтів.
Під час наполеонівських війн ціни на землю злетіли, водночас ціна на пшеницю подвоїлася через демографічний тиск та інфляцію воєнного часу. Пізніше завдяки індустріалізації збагатилися ті, хто мав у своєму володінні вугільні родовища чи нерухомість у містах, а домінування аристократії в політичній системі забезпечило їм постійний прибуток у вигляді винагород із державних фондів.
Ніби цього було не досить, великі магнати ще й на повну користалися змогою брати максимально великі позики. Дехто з них брав їх, щоб «удосконалити» свої маєтки, осушуючи поля і огороджуючи общинні землі.
Інші брали позики, щоб забезпечити собі невимовно розкішний спосіб життя. Наприклад, герцоги Девонширські близько 40–55% свого щорічного доходу витрачали на сплату відсотків, настільки великими були їхні позики впродовж ХІХ ст.
«Усе, чого вам не вистачає, — скаржився один із їхніх юридичних представників, — це вміння обмежувати себе».
Проблема з нерухомістю полягає в тому, що незалежно від того, наскільки багато її у вас є, вона убезпечує лише тих, хто позичає вам гроші. Як каже пані Демолайнс у романі Ентоні Троллопа «Барсетширські хроніки», «земля нікуди не втече».
Ось чому так багато інвесторів у ХІХ ст. (місцевих повірених, приватних банків і страхових компаній) вважали, що вкладати в іпотеку відносно безпечно. Навпаки, єдине, що може захистити позичальника від втрати майна на користь кредиторів, — це його дохід.
На превеликий жаль великих землевласників вікторіанської Британії, їхній дохід несподівано різко впав. Починаючи з кінця 1840-х рр. економічне становище землевласників значно підірвало збільшення виробництва зернових по всьому світу, різке зниження ціни на транспортні перевезення і зникнення тарифних бар’єрів (для прикладу можна згадати про скасування в 1894 р. Хлібних законів).
Разом зі зниженням цін на зерно — від пікової ціни 3 долари за бушель у 1847 р. до найнижчої — 50 центів у 1894 р. — так само знижувався дохід із сільськогосподарських земель. Рівень доходу із заміських маєтків упав із 3,65% у 1845 р. до 2,51% у 1885 році.
Як писали в журналі The Economist, «жодні інші гарантії не користувалися більшою довірою, ніж англійська земля, останнім же часом вона перебуває у великій скруті».
|
