Податки для фізичних осіб при продажу квартири. Київ, Україна, 2020-2021. Вся необхідна інформація для проведення операції згідно з законом.
Привіт, я Єгор. Вже понад 15 років працюю в новинних агенціях столиці. Але сьогодні буде трохи інший контент. Ділюсь власним досвідом з продажу квартири. Розкажу про несподівані для мене податки.
Восени вирішив продати власну квартиру в Києві. Для початку потрібно було знайти спеціаліста з оцінки нерухомого майна. За певну суму він визначить вартість квартири зважаючи на середні показники ринку та інші фактори. Ціна мого житла становила 100 000 доларів США. Але, на мій подив, не всю цю суму я отримав. Необхідно було сплатити чималі податки. Тризначні суми в умовних одиницях.
Знайома нещодавно також стикнулась з питанням продажу квартири й порадила нотаріуса.
Під час дзвінка домовились про зустріч в офісі на вул. Гончара. Зручно, в самому центрі Києва. Приватний нотаріус Київського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович пояснив всі тонкощі оформлення продажу. Приємний молодий чоловік, не старше 40 років, вразив мене і я запропонував йому провести невелике інтерв’ю, яким і ділюсь. Він розказав мені про податки для продавців та покупців нерухомості. Володимир веде цікавий блог на Фейсбук, де ділиться корисною інформацією.
Нижче будуть мої питання та відповіді на них від Володимира Чуловського.
Володимире, в порівнянні з 2019 роком чи багато зараз проводиться операцій з нерухомістю в Києві? Чи криза та пандемія мали вплив?
Приватний нотаріус Володимир Чуловський: «За даними офіційної статистики від Мін’юста у 2019 році в столиці було укладено більше ніж 66 тисяч угод щодо нерухомості, майже 50 000 — купівля-продаж».
На Вашу думку, можна визначити якусь загальну тенденцію в порівнянні з попередніми роками? Кількість угод збільшується чи зменшується?
Приватний нотаріус Володимир Чуловський: «Якщо за відправну точку взяти 2018 рік, то кількість угод збільшилось десь на 3-5%».
Володимире, скажу чесно, погано розуміюсь на юриспруденції. В яких випадках варто звертатись до нотаріуса, а коли можна обійтись без такої допомоги?
Приватний нотаріус Володимир Чуловський: «В будь-якому випадку зміни власника нерухомого майна угоду реєструє і контролює оплату податків саме нотаріус. Не має значення приватний чи державний — повноваження однакові».
Перейдемо до найгарячішої теми. Які ж існують податки при продажі квартири для продавця?
Приватний нотаріус Володимир Чуловський: «Існує два основних податки. Для продавця квартири 1% державного мита. Для покупця 1% в Пенсійний фонд. В деяких випадках нараховуються додаткові види податків — військовий збір 1,5%, ПДФО 5% для резидентів і 18% для нерезидентів країни».
Далі розберемо кожен з податків в Україні, які сплачують при куплі-продажу нерухомості у 2020 році.
Податок на дохід фізичних осіб в Україні — пояснює Чуловський Володимир Анатолійович, нотаріус Київського нотаріального округу.
Володимир Анатолійович, який закон регулює податок на дохід фізичних осіб та визначає його розмір?
ПДФО регулюється Податковим кодексом України. Сплатити його необхідно у двох випадках:
- фізична особа продає нерухомість кілька разів на рік, тобто при другій, третій і так далі угоді;
- квартира у власності менш як три роки, але це не розповсюджується на об’єкт отриманий в спадщину.
Розмір ПДФО складає 5% для резидентів країни.
Нерезидентам необхідно сплатити 18%.
Відсоток вираховується із ціни квартири, у разі якщо вона менша то від оціночної вартості, яка вказана в оцінці.
Зверніть увагу! Не варто навмисно зменшувати ціну на нерухомість в порівнянні з «ринковою», бо надалі це приведе до неприємних наслідків. Актуальність вартості визначається згідно з джерелами, що знаходяться у відкритому доступі.
Чи маю я сплатити ПДФО при продажі свого майна?
Ви власник квартири понад 3 роки, вперше за рік продаєте нерухомість, тому цей податок на Вас не розповсюджується.
«Якби ви при придбали квартиру рік тому, то необхідно було б сплатити 5% від вартості. Від 100000 $ — 5000$.» — нотаріус Чуловский В. А.
А хто контролює плату податків, адже суми немаленькі?
При купівлі-продажі податковим агентом виступаю я та мої колеги — нотаріуси. Ми перевіряємо чи були сплачені податки до реєстрації угоди.
Коли виникає військовий збір і як він вираховується?
В цьому випадку все просто.
Військовий збір потрібно платити, якщо є ПДФО. Складає він 1,5% від вартості.
Ви цей збір не оплачуєте. Але якщо порахувати гіпотетично, уявімо, що квартиру придбали менш як 3 роки тому, то треба було б перерахувати державі 1500 доларів. — пояснює нотаріус В. Чуловський.
Збір в Пенсійний фонд — детально пояснює Володимир Чуловський, нотаріус.
Володимире, які накази чи закони регулюють оплату податку в Пенсійний фонд і як визначається його розмір?
Податок до Пенсійного фонду регулюються Постановою КМУ за номером 1740. Його сплачує покупець. Розмір складає 1% від вартості, що вказана в договорі.
Проте існує два випадки, коли можна не вносити цей платіж:
- Коли людина вперше купує житло. Мається на увазі не брала участі в приватизації, не отримувала спадок чи купувала долю спільного майна.
- В разі якщо людина «стоїть в черзі» на житло, що можна підтвердити документами.
Конкретно в моєму випадку, чи маю я оплатити цей збір з продажу квартири?
Ви нічого не будете платити. Збір в розмірі 1000$ платитиме покупець.
Чи є ще якісь нюанси цього податку, з котрими Ви стикались на практиці?
До 23 вересня 2020 року сплата мита була обов’язковою для всіх. Зараз запускаються нові механізми, які звільняють від цього збору. Але вони ще не доведені до ідеалу. В моїй практиці такі ситуації ще не траплялись.
Нотаріус В. Чуловский ділиться цікавими випадками з власної практики оподаткування на користь держави
Володимир Анатолійович, чи існують легальні способи зменшити розмір податків при купівлі-продажі квартири?
Це найпопулярніше питання. Одразу скажу — ні. Але деякі продавці намагаються зменшити розмір мита шляхом заниження оцінювальної вартості. Не варто, бо це приведе до небажаних витрат та наслідків.
«Постійно повторюю — оцінюйте квартиру по реальній вартості. Якщо угода куплі-продажу буде розірвана, власник отримає свою квартиру, а покупець повну суму, що витрачена на податки.Якщо ж вартість буде занижено, учасників угоди звинуватять в ухиленні від сплати податків.», — нотаріус Чуловский Володимир Анатолійович.
Чи є якісь яскраві, незвичайні випадки з Вашої практики куплі-продажу квартир та сплати податків?
Напевно, ні. Спроби зменшити податки чи взагалі їх не сплачувати залишаються без задоволення. Нотаріуси уважно та ретельно перевіряють всі документи при підготовці до укладення угоди куплі-продажу.
На розмір податків впливають численні фактори. Робота нотаріуса — донести клієнтам можливі наслідки будь-якої ситуації та прослідкувати за своєчасною сплатою всіх фінансових зобов’язань.
Про які податки ми з Вами ще не згадали?
Ми оговорили всі податки, що існують при продажі нерухомого майна. Існують також додаткові витрати — послуги юристів, маклерів, перевірки в реєстрах. Покупець також має оплатити реєстрацію права власності.
Висновки консультації з професійним нотаріусом Чуловським
Після продажу квартири за 100 000$, я оплатив:
- Державне мито — $1000;
- ПДФО — 0;
- Військовий збір — 0.
Покупець зі 100 000$ заплатив $1000 податку до пенсійного фонду. Додатково я заплатив за послуги рієлтора та юриста. Виявилось все досить просто.
Ті питання, що лишились, ви можете поставити Володимиру Анатолійовичу в Фейсбук або сайті.
Від душі раджу нотаріуса з великим досвідом роботи в галузі нерухомого майна.
Ніякої реклами!
Єгор Зінченко
Київ, січень 2021
