Оцінка нерухомості може проводитись за особистою ініціативою клієнта або бути обов’язковою у встановлених Законом випадках. Послуги оцінювача будуть потрібні при отриманні іпотеки, оформленні кредиту під заставу нерухомості, приватизації житла, майнових спорах та навіть при звичайного переоформлення майна у нотаріуса. І це далеко не всі випадки обов’язкової оцінки. На добровільних засадах її можна замовити під час поділу спадщини, виставлення будинку на продаж тощо.
Будь-якому власнику нерухомості, а тим більше ріелтору (або, як їх називають в народі, «брокеру»), варто розуміти, як проводиться оцінка майна, і які методи для цього застосовуються. Ми склали для вас короткий огляд по цій темі.
Вибір підходу
Оцінкою нерухомості прийнято називати розрахунок вартості об’єкта власності: земельної ділянки, будинку чи квартири, кімнати у гуртожитку, дачі, офісу, частки у спільному майні тощо. Оцінка дозволяє встановити ринкову вартість нерухомості – ціну, яку її можна буде реалізувати.
Орієнтовну оцінку вартості можна провести самостійно. Також на сайтах популярних ресурсів нерухомості можна знайти онлайн-сервіси для оцінки житла за вказаною адресою та його характеристиками. Вони проводять аналіз вартості протягом однієї хвилини, використовуючи відомості зі своєї бази нерухомості.
Однак ці дані не будуть враховані банком, судом чи держорганами. Ці установи розглядають лише оцінку, зроблену акредитованою організацією або ФОП, який склав кваліфікаційний іспит, має діючі свідоцтва про підвищення кваліфікації та сертифікат СОД. За підсумками роботи оцінювальна компанія передає замовнику звіт, у якому зазначається призначена ціна, проведені розрахунки, їх обґрунтування.
Підсумкова вартість має бути точною та обґрунтованою. Для складання звітів у оціночних компаніях застосовують такі підходи:
- Порівняльний.
- Дохідний (прибутковий).
- Витратний.
У межах кожного з них використовують свій набір певних методів. Вибір тієї чи іншої методики визначається специфікою об’єкта, що оцінюється.
Для типових об’єктів, таких як квартири в хрущовках зазвичай використовують порівняльний підхід. Знайти аналоги зі схожими параметрами у такій ситуації нескладно.
Однак, якщо оцінюється нестандартна нерухомість, – наприклад, будівля культурної спадщини, то застосовують витратний або дохідний підхід. Бо використовувати порівняльний метод в такий ситуації неможливо, адже на ринку або геть нема, або замало схожих об’єктів для порівняння.
Порівняльний підхід
Цей метод найпростіший і зрозуміліший. Він базується на думці, що майно не буде продано за ціну вище за ту, що призначають за схожі об’єкти. Оцінку проводять так:
- Оцінщик визначає типові параметри об’єкта. Береться до уваги його площа, кількість кімнат, поверховість і поверх, місце розташування, рік будівництва, вид будівлі, матеріал стін тощо.
- Експерт шукає аналогічні пропозиції на ресурсах продажу нерухомості або в базі даних агентства.
- Здійснює коригування цін аналогів за основними характеристиками. Наприклад, навіть ідентичні квартири на різних поверхах будуть коштувати по-різному, якщо одна з них розташована безпосередньо під дахом будівлі.
- Визначає підсумкову вартість вибраним методом. Найбільш доступний із них – розрахунок середньої арифметичної вартості знайдених пропозицій. Хоча нерідко також використовуються медіанні та модальні значення.
Спочатку оцінювачу необхідно зібрати максимально повну інформацію про об’єкт. Крім загальних показників, враховують також потребу в ремонті, стан комунікацій, планування, інфраструктуру району.
У ході підбору оцінщик знаходить від двох до чотирьох об’єктів, схожих за площею та розташування з оцінюваним. Стандарти наказують оцінювачу використовувати інформацію про вже скоєні угоди. Проте такі дані мають обмежений доступ – агентство має власну базу угод, але у ній може виявитися досить подібних об’єктів.
Тому більшість оцінщиків проводить аналіз даних на основі цін на схожі об’єкти із відкритих джерел. Головна умова полягає в тому, щоб вибірка була складена з пропозицій продажу нерухомості, схожих за всіма параметрами із об’єктом оцінки. І тому необхідно провести якісний аналіз ринку майна.
Спочатку виділяють сегмент ринку, а потім визначають умови, що впливають на ціну нерухомості. Пошук подібних об’єктів має бути релевантним. Наприклад, ринок квартир Києва відрізняється від регіонів своєю специфікою. Ці фактори враховують під час пошуку об’єктів із аналогічними умовами.
Якщо кількість схожих пропозицій обмежена, експерт застосовує невеликі послаблення. Наприклад, житло розташоване на третьому поверсі п’ятиповерхового будинку. У цьому випадку у вибірку можуть увійти квартири у п’ятиповерхівках, що знаходяться на другому чи четвертому поверхах. Звичайно, досвідчений оцінювач не порівнюватиме такий об’єкт з квартирою, що знаходиться на верхньому (останньому) поверсі. Таке порівняння буде нерелевантним. Експерт аналізує ціну аналогів, коригує оцінку та визначає ринкову вартість нерухомості.
У результаті застосування порівняльного підходи до оцінки нерухомості використовуються кілька методів. До них відносяться порівняльний аналіз та моделювання ринкових цін. Порівняльний аналіз вважають кращим, оскільки він дає об’єктивніші результати.
Застосовуючи метод моделювання ринкового ціноутворення, оцінщики як звіряють ціни продажу аналогів, так і використовують статистичні методи. До таких інструментів належить регресійний аналіз, застосовуваний для визначення взаємозв’язку між ціною продажу та чинниками, які впливають неї. Це дозволяє оцінювачу створити математичну модель, що дає можливість спрогнозувати ціну з урахуванням властивостей об’єкта оцінки.
Прибутковий (дохідний) підхід
Цей підхід ґрунтується на підрахунку доходу, який новий власник може отримати від користування даним майном. Його особливість полягає в тому, що об’єкт нерухомості здатний приносити дохід і це можливо спрогнозувати. Потенційний прибуток оцінюють з покупки до завершення терміну експлуатації. Ключова ідея підходу полягає в тому, що немає сенсу платити за власність більше за суму доходу, яку вона може принести.
Прибутковий спосіб використовують для визначення ринкової вартості й у інвестиційної діяльності. Очевидний приклад – отримання прибутку від здавання нерухомості в оренду. Інший варіант – перепродаж майна з часом. У цьому плані цінуються квартири, що купуються на етапі будівництва. Згодом таке житло зазвичай тільки зростатиме в ціні.
Проводячи оцінку дохідним способом, необхідно враховувати ризики, притаманні для даного виду майна та регіону, де воно розташовується. Наприклад, у деяких регіонах у Карпатах враховують ризик пошкодження житла внаслідок повеней. Також підраховують можливі витрати на утримання майна.
Дохідний метод зазвичай використовують із оцінки вартості житлової та комерційної нерухомості. Розрахунок дозволить покупцеві розуміти, чи окупляться його вкладення прибутком від використання майна.
При підрахунку ціни нерухомості в даний спосіб, оцінювачу необхідно зробити прогноз хоча б на найближчі п’ять років. Також аналізується досвід комерційного використання аналогічного майна за обраний термін. Враховують і той факт, що доходи, отримані зараз, цінуються більше, ніж очікувані в майбутньому. Цей підхід використовують переважно досвідчені оцінщики, які здатні врахувати багато додаткових факторів. Спосіб досить складний та вимагає проведення аналізу великого обсягу даних. Багато аспектів можуть вплинути на підсумкову вартість об’єкта нерухомості. До них відносяться:
- Умови, що диктуються ринком нерухомості.
- Рівень інфляції.
- Щомісячні платежі, інші витрати.
- Зміна курсу валют.
- Набуття чинності змінами в нормативній базі, що стосуються майна.
У рамках підходу виділяють такі методи:
- метод капіталізації (прямий чи прибутковий);
- метод дисконтування;
- метод орендної ставки.
Перший варіант застосовують, якщо прибуток від використання нерухомості стабільний або зростає з однаковими темпами. У цьому може бути розглянуто пряму капіталізацію чи дохідну.
При розгляді прямої капіталізації вартість нерухомості оцінюється шляхом поділу річного доходу від неї на ринкову ставку доходності. Метод доходної капіталізації використовується в основному для оцінки готельних комплексів або апартаментів. І тут річний дохід ділять на капіталізаційну ставку.
Метод дисконтування оцінює прогнозовані грошові потоки з урахуванням ринкових умов та їхніх можливих змін. Його використовують, якщо прибутковість об’єкта є непостійною, але піддається прогнозуванню.
Метод орендної ставки ґрунтується виключно на обліку вартості оренди, яку готові заплатити орендарі за подібну нерухомість.
Витратний підхід
Витратний метод полягає в тому, що для розрахунку вартості майна проводять підрахунок витрат за створення аналогічного об’єкта. Наприклад, ринкова вартість котеджу може бути розрахована, виходячи з цін на будівельні матеріали та роботи з його зведенню. Тобто покупець нерухомості не заплатить ціну більше, ніж обійдеться будівництво аналогічного за характеристиками будинку. Іноді розглядають варіант відновлення об’єкта з урахуванням його зносу.
Зазвичай цей спосіб використовують при оцінці майна без відриву від земельної ділянки, де воно розташовується. Серед інших параметрів враховують вартість землі.
Метод також підходить для оцінки таких видів нерухомості:
- нових об’єктів, для яких неможливо знайти аналогів;
- промислових майданчиків, складів, готелів та іншої нерухомості, для якої складно застосовувати порівняльний підхід;
- майнових об’єктів, які потребують ремонту чи реконструкції;
- об’єктів власності, в яких є сусідами житлові та офісні приміщення;
- будинків історичної спадщини чи об’єктів на землях обмеженого користування.
Оцінювач, який застосовує витратний спосіб, повинен встановити, які вкладення знадобляться для створення аналогічного об’єкта. Для цього він може використовувати різні методи – від відновлення об’єкта після його повного демонтажу до реконструкції існуючої структури.
Зазвичай у рамках цього підходу підраховуються один із таких видів цін:
- Відновлювальна вартість. Вона підраховується, виходячи з витрат на будівництво точно такого ж об’єкта з тих самих матеріалів, з такими ж системами комунікацій та плануванням. Об’єкт відтворюється з наявними недоліками та рівнем зносу.
- Вартість заміщення. Таку ціну визначають, підрахувавши витрати на будівництво об’єкта, що має такі ж самі споживчі характеристики, але створеного із застосуванням нових матеріалів, сучасного дизайну, актуального планування тощо.
Найчастіше експерт діє за такою схемою:
- Оцінка купівлі аналогічної земельної ділянки. На цьому етапі підраховують витрати на землю.
- Визначення вартості відновлення будинку. Оцінювач розраховує витрати на відтворення будівлі та її інженерних систем. Враховується поточна вартість послуг та матеріалів.
- Оцінка відсотка зносу, враховуючи який коригують проведені перед цим розрахунки.
- Розрахунок підсумкової цифри. До відновлювальної вартості, яка розрахована з урахуванням зносу, додають ціну земельної ділянки.
Найбільш точну оцінку вартості об’єкта можна провести, поєднуючи всі три перелічені підходи. Досвідчений оцінщик враховує результати всіх здійснених розрахунків. Так працюють спеціалісти високого рівня. Експерти можуть використовувати інші методи оцінки, у тому числі іпотечно-інвестиційний аналіз.
